Quotidianità in condominio, facciamo due conti

Partiamo dal presupposto che nel 2016 la morosità condominiale nella città di Roma ad esempio è stata superiore al 33% e che nella media nazionale è stata del 25% circa.

Sono dati che mettono paura e che comunque diventano di difficile gestione per gli amministratori.

Vediamo quali sono le “armi” in loro possesso per affrontare la crisi (che ancora persiste nel 2017 nonostante gli ottimistici proclami di una lenta risoluzione). Ovviamente, come in tutte le situazioni difficili in questa percentuale è compresa anche la comunità (a dire il vero molto limitata nei numeri) dei condomini che approfittano della situazione per non pagare i contributi condominiali.

Analizziamo la prima prerogativa in capo all’Amministratore:

Decreto ingiuntivo ai condomini, salvo che l’Amministratore sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile. (art. 1129 cc)

Ottimo impulso per gli Amministratori e deterrente per i condomini….ma dov’è il problema?

Il problema è nelle casse condominiali, che ahimè scarseggiano, vista la suindicata crisi e la percentuale della mancanza di cassa corrisponde a quella dei morosi.

Facciamo i due conti elementari (forse un po’ riduttivi, ma che sono rivelatori nel capire le difficoltà quotidiane che un amministratore deve affrontare) e un esempio pratico: in un condominio medio di 50 persone, con una spesa annua media di 50.000,00 Euro annue tra condominio e riscaldamento, ogni anno entrano in meno nella casse condominiali 12.000,00 Euro. Con una morosità annua diffusa, questi 12.000,00 Euro fanno capo diciamo a sette condomini, quindi sette decreti ingiuntivi che “costano” al condominio un anticipo da prendere nella cassa di circa 2.500,00 Euro, senza avere la certezza ovviamente di un ritorno immediato delle morosità. La cassa è temporaneamente sfornita di 14.500,00 Euro, in attesa dei rientri sperati.

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Tutto è risolvibile, ma il tempo e l’attenzione dell’Amministratore devono essere dedicati quasi interamente al “recupero crediti”. Infatti in primo luogo deve gestire i fornitori cercando di dare anticipi sul maggiore importo dovuto, tenendo conto che acqua e luce devono comunque essere pagati, successivamente deve intavolare trattative con l’avvocato scelto per le azioni di recupero per gestirne le modalità di pagamento. Può convocare un’assemblea cercando aiuto dai condomini virtuosi per farsi quantomeno anticipare alcune spese. Ma la crisi c’è per tutti, anche per i condomini virtuosi che magari con grandi sforzi riescono ad essere in regola con i pagamenti, ma che non ne vogliono sapere (e non si può dar loro alcuna colpa) di anticipare per gli insolventi.

Ed è qui che la figura di Amministratore competente entra in ballo: infatti tutto è risolvibile, ma occorre una grande professionalità, una reale competenza e una buona esperienza.

E gli Amministratori con tali doti non sono molti……alla prossima arma!