Assemblea di condominio in tempo di Covid

L’assemblea di condominio si può fare?

Il problema di normare la modalità di svolgimento delle assemblee di condominio è stato per lungo tempo ignorato dal Governo e invocato invece dalle Associazioni di categoria. Vorremmo quindi riportare, in merito a quanto deciso dalle autorità in materia di Condominio, ciò che il Governo ha fornito come indicazioni, prendendo come riferimento solo ed esclusivamente quanto pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale e quanto emanato fino ad oggi. (tenendo conto che purtroppo con l’evolversi della situazione potrebbero sopravvenire ulteriori novità)

Fin dalla delibera del Consiglio dei Ministri del 29 luglio 2020 (ma anche precedentemente) è stato dichiarato lo stato di emergenza COVID-19, stato di emergenza che è rimasto immutato e si è prolungato fino al 31 gennaio 2020, con il D.L. 7 ottobre 2020, n. 125.

Purtroppo per quello che riguarda il Condominio, se consideriamo le uniche pubblicazioni sulla Gazzetta Ufficiale che riguardano l’art. 63-bis del D.L. 104 di agosto 2020, convertito in legge 126 del 13/10/2020 (data della pubblicazione della Gazzetta Ufficiale) e la variazione dell’art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile (articolo inderogabile), sussiste un vuoto normativo che demanda alla responsabilità dell’amministratore la scelta di convocare o meno l’Assemblea di Condominio.

Cerchiamo adesso di spiegare in poche parole quanto scritto negli articoli 63-bis e nella variazione dell’art. 66 disp.att.c.c..
L’articolo 63-bis dà la possibilità agli Amministratori di sospendere la rendicontazione fino alla cessazione dello stato di emergenza (ad oggi 31 gennaio 2021) e non entro i 180 giorni come previsto dall’art. 1130 che definisce le attribuzioni dell’Amministratore di Condominio. Al punto 10 di queste attribuzioni c’è quella di redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni.

Le modifiche invece dell’art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, introducono la modalità di partecipazione alle assemblee di condominio in videoconferenza, indipendentemente da quanto previsto dal Regolamento di Condominio, previo il consenso di tutti.
Infine l’ultimo DPCM del 24 ottobre 2020 all’art. 1 – Punto 9, lettera o) vieta le riunioni pubbliche in presenza se non con motivate ragioni, e raccomanda fortemente di svolgere anche le riunioni private in modalità a distanza.

In base a quanto su scritto si consiglia caldamente, specialmente a tutela degli abitanti del condominio, di rinviare le riunioni in presenza e di cercare di organizzare, ai sensi dell’art. 66 disp.att.c.c., le riunioni condominiali in videoconferenza.

C’è da dire che però non risulta semplice organizzare le riunioni in videoconferenza, perché per poterlo fare, l’Amministratore ha bisogno che tutti diano il proprio consenso.

Ma la vera differenza non è rappresentata dalla modalità di svolgimento della riunione di condominio bensì dalla “dimensione” del condominio stesso. Per intenderci, con un condominio formato da pochi condòmini, supponiamo una ventina, per l’Amministratore sarà molto più agevole organizzare una riunione in videoconferenza (dovendo ottenere solo 20 consensi), oppure organizzare una riunione in presenza (non è impossibile trovare una sala che possa ospitare in sicurezza venti persone).
La situazione invece cambia drasticamente quando l’Amministratore dovrà cercare di fare la stessa cosa con un condominio grande, formato ad esempio da cento condòmini.

Cosa dice la normativa vigente

Riportiamo infine i testi degli articoli 63-bis l. 126 del 13/10/2020, della variazione dell’art. 66 disp.att.c.c., e di quanto scritto all Art. 1 – punto 9, lettera o) del DPCM del 24 ottobre 2020.

Art. 63 – bis pubblicato in Gazzetta Ufficiale del 13 ottobre 2020 legge 126 del 13/10/2020

Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104, recante misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell’economia.
Disposizioni urgenti in materia condominiale.
“…….1. Il termine di cui al numero 10) dell’articolo 1130 del codice civile è sospeso fino alla cessazione dello stato di emergenza da COVID-19, dichiarato con delibera del Consiglio dei ministri del 29 luglio 2020”

Art. 66 disp.att.c.c. ultimo comma

“…((Anche   ove   non   espressamente   previsto   dal    regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all’assemblea puo’ avvenire in modalita’ di videoconferenza.  In  tal caso, il  verbale,  redatto  dal  segretario  e   sottoscritto   dal presidente, e’ trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalita’ previste per la convocazione)).”

DPCM 24 ottobre, art. 1, numero 9, lettera o)

“…..o) sono sospesi i convegni, i congressi e gli altri eventi, ad eccezione di quelli che si svolgono con modalità a distanza; tutte le cerimonie pubbliche si svolgono nel rispetto dei protocolli e linee guida vigenti e in assenza di pubblico; nell’ambito delle pubbliche amministrazioni le riunioni si svolgono in modalità a distanza, salvo la sussistenza di motivate ragioni; è fortemente raccomandato svolgere anche le riunioni private in modalità a distanza”