Pagamento degli oneri condominiali e morosità ai tempi del Coronavirus

Molti condomini, durante questo periodo di ristrettezze economiche, quando si vedono consegnare il bollettino di pagamento degli oneri condominiali, tendono a storcere il naso domandandosi se sia giusto pagarlo oppure no, fermo restando che alcuni sono realmente impossibilitati a farlo. Di questo e di altre interessanti questioni parliamo insieme all’Avv. Andrea Porretta, esperto di diritto immobiliare e condominiale.

Benvenuto Avv. Porretta,  alla luce delle varie disposizioni attuate dal Governo per contrastare l’emergenza sanitaria e, di conseguenza economica, bisogna ugualmente pagare gli oneri condominiali?

Assolutamente sì, gli oneri condominiali vanno pagati, non vi è al momento nessun tipo di deroga o di rinvio dell’obbligo di pagamento dei canoni condominiali.

Per quale motivo vanno pagati? 

Il condominio, a differenza di una società, ha un bilancio che deve essere sostanzialmente sempre pari a zero, per questo motivo ci sono dei canoni preventivati, sulla base di un bilancio preventivo redatto nell’anno precedente, che servono per far fronte a tutte le esigenze del condominio: pagamento del portiere, delle utenze e di tutti i servizi connessi al condominio. L’amministratore si impegna a spendere dei soldi per questi servizi sottoscrivendo dei contratti e si impegna ad onorare economicamente questi contratti pagando i fornitori con le entrate attive rappresentate dai canoni condominiali. Se il condomino non paga i canoni condominiali rende il condominio inadempiente verso i suoi creditori.

Qual’è il metodo consigliato per effettuare il pagamento delle quote condominiali?

Per effetto delle misure di distanziamento sociale contenute nei vari decreti emanati dal Governo non è consentito il pagamento in contanti. Sono invece consentite le altre forme di pagamento “a distanza” utilizzando il proprio home banking come il bonifico, il mav o il bollettino postale. La cosa fondamentale è il rispetto del distanziamento sociale in questo particolare momento.

Grazie Avv. Porretta, è stato molto chiaro ed esaustivo. Adesso cambiamo prospettiva ponendoci in quella dell’amministratore che vede in questo periodo mancare i fondi necessari a sostenere le spese per la gestione del condominio. Di fronte a una morosità del condomino, può un amministratore attivare la procedura per il recupero del credito derivante da oneri condominiali?

L’amministratore, non solo può esercitare questo suo potere, ma deve. Anche in questo periodo infatti resta intatto il suo obbligo di riscuotere gli oneri condominiali e peraltro è rimasta intatta anche la tempistica entro la quale può recuperarli, ovvero entro 6 mesi dalla chiusura del bilancio che ha approvato questi oneri. Non agire nel recupero del credito per l’amministratore può essere una fonte diretta di responsabilità da parte dei condomini che lo possono tacciare di non aver correttamente adempiuto al mandato conferito.

Come avviene in concreto il recupero del credito da parte dell’amministratore al tempo del Coronavirus?

L’amministratore deve prima mandare un sollecito di pagamento, a fronte del silenzio o dell’inadempimento del pagamento, deve dare incarico a un avvocato di mettere in mora il condomino. Se la messa in mora non va a buon fine e sorgono contestazioni immotivate o non fa seguito il pagamento, deve eseguire l’azione di recupero del credito.
Il recupero si fa mediante un decreto ingiuntivo condominiale (art. 63 disp att codice civile) che consente all’amministratore di recuperare il credito con una formula più snella ed economica rispetto alla causa ordinaria. Questo decreto è immediatamente esecutivo nel caso in cui si basi su un bilancio e un piano di riparto regolarmente approvati. In questo specifico momento mancano queste due componenti perché per via del distanziamento sociale non si possono celebrare assemblee e, di conseguenza, approvare i bilanci. Tuttavia la procedura di recupero del credito non viene sospesa. In questo caso l’amministratore dovrà recuperare il credito mediante il decreto ingiuntivo ordinario (art. 633 cpc) basandosi su un bilancio preventivo non ancora approvato. La differenza è che questo decreto ha maggiori tempi di attesa rispetto al primo perché potrebbe non essere concesso immediatamente esecutivo ma lo potrebbe diventare in base alla mancata opposizione della controparte.