Parliamo spesso del lastrico solare: sia esso attribuito in uso o in proprietà esclusiva, la situazione non cambia, anzi, secondo l’ormai consolidato orientamento giurisprudenziale, è identica.
Vediamo il perché.

Prima, però, vale la pena chiarire un aspetto: se il lastrico solare è di proprietà ed uso condominiale, la manutenzione e più in generale tutte le spese (ivi comprese quelle dovute a titolo di risarcimento) gravano su tutti i condomini ai sensi del primo comma dell’art. 1123 c.c.

Il caso di cui stiamo parlando è quello del lastrico che, ad esempio, è dato in uso o proprietà esclusiva al proprietario del piano attico o dell’ultimo piano del’edificio.

E’ quest’ultimo un aspetto che merita particolare attenzione: il lastrico solare, ai fini dell’applicazione dell’art. 1126 c.c. (di cui andremo a parlare da qui a breve), non dev’essere in proprietà o uso esclusivo di un solo condomino.

Si pensi, per fare un esempio calzante rispetto a quest’ultima affermazione, a due unità immobiliari all’ultimo piano che condividono l’uso esclusivo del lastrico.

E’ bene in tutti questi casi, si diceva, l’articolo del codice civile di riferimento è il 1126 c.c. che recita:

Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Sull’art. 1126 c.c. la giurisprudenza ha affermato che “ il lastrico solare – anche se attribuito in uso esclusivo, o di proprietà esclusiva di uno dei condomini – svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 cod. civ. Ne consegue che il condominio, quale custode ex art. 2051 cod. civ. – in persona dell’amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l’uso esclusivo – risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare. A tal fine i criteri di ripartizione delle spese necessarie non incidono sulla legittimazione del condominio nella sua interezza e del suo amministratore, comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1130 cod. civ.”)” (Cass. 17 marzo 2003, n. 642).

Primo elemento, lo si ribadisce: proprietà o uso esclusivo, ai fini della ripartizione delle spese, sono concetti equivalenti e le spese, ivi comprese quelle di manutenzione, vanno ripartite tra tutti i condomini essendo il condominio il custode di un bene che, sebbene sia in proprietà od uso esclusivo, ha funzione di copertura per l’edificio.

Secondo concetto: l’art. 1126 c.c. non è applicabile solamente se l’intervento manutentivo è dovuto al fatto di uno specifico condomino. In tal caso anche i danni che dovessero derivare dall’omessa manutenzione sarebbero da considerarsi a carico del condominio quale custode di quel bene.

Il concetto, nella sostanza, ha trovato conferma in una recente sentenza della Corte di Cassazione (cfr. Cass. 14 febbraio 2013, n. 3658)

Da “Condominio WEB”