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LEGGE 11 dicembre 2012 , n. 220

Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici. (12G0241)

 

  La  Camera  dei  deputati  ed  il  Senato  della  Repubblica  hanno

approvato;

 

                   IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA

 

                              Promulga

 

la seguente legge:

                               Art. 1

 

  1. L’articolo 1117 del codice civile e’ sostituito dal seguente:

  «Art. 1117. – (Parti  comuni  dell’edificio).  -  Sono  oggetto  di

proprieta’ comune dei proprietari delle  singole  unita’  immobiliari

dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non

risulta il contrario dal titolo:

    1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso  comune,  come

il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i  muri  maestri,  i

pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le  scale,

i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i  cortili

e le facciate;

    2) le aree destinate a parcheggio nonche’ i locali per i  servizi

in comune, come la portineria, incluso l’alloggio  del  portiere,  la

lavanderia,  gli  stenditoi  e  i  sottotetti   destinati,   per   le

caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;

    3) le opere, le installazioni, i manufatti  di  qualunque  genere

destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi,  le  cisterne,

gli  impianti  idrici  e  fognari,   i   sistemi   centralizzati   di

distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia  elettrica,

per  il  riscaldamento  ed  il  condizionamento  dell’aria,  per   la

ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di

flusso informativo, anche da satellite  o  via  cavo,  e  i  relativi

collegamenti fino al punto di diramazione  ai  locali  di  proprieta’

individuale dei  singoli  condomini,  ovvero,  in  caso  di  impianti

unitari, fino  al  punto  di  utenza,  salvo  quanto  disposto  dalle

normative di settore in materia di reti pubbliche».

 

                    Avvertenza:

              Il testo delle note qui  pubblicato  e’  stato  redatto

          dall’amministrazione  competente  per  materia,  ai   sensi

          dell’art.10,  commi  2  e  3,   del   testo   unico   delle

          disposizioni    sulla    promulgazione     delle     leggi,

          sull’emanazione dei decreti del Presidente della Repubblica

          e sulle pubblicazioni ufficiali della Repubblica  italiana,

          approvato con D.P.R. 28 dicembre 1985,  n.  1092,  al  solo

          fine di facilitare la lettura delle disposizioni  di  legge

          modificate o alle  quali  e’  operato  il  rinvio.  Restano

          invariati il valore e l’efficacia  degli  atti  legislativi

          qui trascritti.

 

 

                               Art. 2

 

  1. Dopo l’articolo 1117 del codice civile sono inseriti i seguenti:

  «Art. 1117-bis. – (Ambito di applicabilita’). – Le disposizioni del

presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in

cui piu’ unita’ immobiliari o piu’ edifici ovvero piu’ condominii  di

unita’ immobiliari  o  di  edifici  abbiano  parti  comuni  ai  sensi

dell’articolo 1117.

  Art. 1117-ter. – (Modificazioni delle destinazioni  d’uso).  -  Per

soddisfare esigenze di interesse condominiale,  l’assemblea,  con  un

numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei  partecipanti  al

condominio  e  i  quattro  quinti  del  valore  dell’edificio,   puo’

modificare la destinazione d’uso delle parti comuni.

  La convocazione dell’assemblea deve essere affissa per non meno  di

trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso  comune  o  negli

spazi a tal  fine  destinati  e  deve  effettuarsi  mediante  lettera

raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in  modo  da  pervenire

almeno venti giorni prima della data di convocazione.

  La convocazione dell’assemblea, a pena di nullita’,  deve  indicare

le parti comuni oggetto della modificazione e la  nuova  destinazione

d’uso.

  La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che  sono

stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.

  Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che  possono

recare pregiudizio alla stabilita’ o alla sicurezza del fabbricato  o

che ne alterano il decoro architettonico.

  Art. 1117-quater. – (Tutela delle destinazioni d’uso). – In caso di

attivita’ che incidono negativamente  e  in  modo  sostanziale  sulle

destinazioni  d’uso  delle  parti  comuni,   l’amministratore   o   i

condomini,  anche  singolarmente,  possono  diffidare  l’esecutore  e

possono chiedere la convocazione dell’assemblea per  far  cessare  la

violazione, anche mediante azioni giudiziarie.  L’assemblea  delibera

in merito alla  cessazione  di  tali  attivita’  con  la  maggioranza

prevista dal secondo comma dell’articolo 1136».

 

                               Art. 3

 

  1. L’articolo 1118 del codice civile e’ sostituito dal seguente:

  «Art. 1118. – (Diritti dei partecipanti sulle parti comuni).  -  Il

diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il  titolo

non disponga  altrimenti,  e’  proporzionale  al  valore  dell’unita’

immobiliare che gli appartiene.

  Il condomino non puo’ rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.

  Il condomino non puo’ sottrarsi  all’obbligo  di  contribuire  alle

spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la

destinazione d’uso della propria  unita’  immobiliare,  salvo  quanto

disposto da leggi speciali.

  Il   condomino   puo’   rinunciare    all’utilizzo    dell’impianto

centralizzato di riscaldamento  o  di  condizionamento,  se  dal  suo

distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento  o  aggravi

di spesa per gli altri condomini. In tal caso  il  rinunziante  resta

tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione

straordinaria dell’impianto e per la  sua  conservazione  e  messa  a

norma».

 

                               Art. 4

 

  1. Al  primo  comma  dell’articolo  1119  del  codice  civile  sono

aggiunte, in fine, le seguenti parole: «e con il consenso di tutti  i

partecipanti al condominio».

 

                    Note all’art. 4:

              Si riporta  il  testo  dell’articolo  1119  del  codice

          civile, come modificato dalla legge qui pubblicata:

              “Art. 1119. Indivisibilita’.

              Le parti  comuni  dell’edificio  non  sono  soggette  a

          divisione, a  meno  che  la  divisione  possa  farsi  senza

          rendere piu’ incomodo l’uso della cosa a ciascun  condomino

          e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.”.

 

                               Art. 5

 

  1. Dopo il primo comma dell’articolo 1120 del  codice  civile  sono

inseriti i seguenti:

  «I  condomini,  con  la  maggioranza  indicata  dal  secondo  comma

dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto

della normativa di settore, hanno ad oggetto:

    1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la

salubrita’ degli edifici e degli impianti;

    2) le opere e gli interventi previsti per eliminare  le  barriere

architettoniche, per il contenimento  del  consumo  energetico  degli

edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle  unita’

immobiliari o dell’edificio, nonche’ per  la  produzione  di  energia

mediante l’utilizzo di  impianti  di  cogenerazione,  fonti  eoliche,

solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi  che

conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento

del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;

    3) l’installazione di impianti  centralizzati  per  la  ricezione

radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro  genere  di  flusso

informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti

fino alla diramazione per le  singole  utenze,  ad  esclusione  degli

impianti che  non  comportano  modifiche  in  grado  di  alterare  la

destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini  di

farne uso secondo il loro diritto.

  L’amministratore e’ tenuto a  convocare  l’assemblea  entro  trenta

giorni  dalla  richiesta  anche  di  un  solo  condomino  interessato

all’adozione delle deliberazioni  di  cui  al  precedente  comma.  La

richiesta deve contenere  l’indicazione  del  contenuto  specifico  e

delle modalita’ di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza,

l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino  proponente

a fornire le necessarie integrazioni».

 

                    Note all’art. 5:

              Si riporta  il  testo  dell’articolo  1120  del  codice

          civile, come modificato dalla legge qui pubblicata:

              “Art. 1120. Innovazioni.

              I condomini, con la  maggioranza  indicata  dal  quinto

          comma  dell’articolo  1136,  possono  disporre   tutte   le

          innovazioni dirette al miglioramento o all’uso piu’  comodo

          o al maggior rendimento delle cose comuni.

              I condomini, con la maggioranza  indicata  dal  secondo

          comma dell’articolo 1136, possono disporre  le  innovazioni

          che, nel rispetto della  normativa  di  settore,  hanno  ad

          oggetto:

              1) le opere e gli  interventi  volti  a  migliorare  la

          sicurezza e la salubrita’ degli edifici e degli impianti;

              2) le opere e gli interventi previsti per eliminare  le

          barriere architettoniche, per il contenimento  del  consumo

          energetico  degli  edifici  e  per   realizzare   parcheggi

          destinati   a   servizio   delle   unita’   immobiliari   o

          dell’edificio,  nonche’  per  la  produzione   di   energia

          mediante l’utilizzo di  impianti  di  cogenerazione,  fonti

          eoliche,  solari  o  comunque  rinnovabili  da  parte   del

          condominio o di terzi che conseguano a  titolo  oneroso  un

          diritto reale o personale di godimento del lastrico  solare

          o di altra idonea superficie comune;

              3) l’installazione di  impianti  centralizzati  per  la

          ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro

          genere di flusso informativo,  anche  da  satellite  o  via

          cavo, e i relativi collegamenti fino alla  diramazione  per

          le singole utenze, ad esclusione  degli  impianti  che  non

          comportano modifiche in grado di alterare  la  destinazione

          della cosa comune e di impedire  agli  altri  condomini  di

          farne uso secondo il loro diritto.

              L’amministratore  e’  tenuto  a  convocare  l’assemblea

          entro trenta  giorni  dalla  richiesta  anche  di  un  solo

          condomino interessato all’adozione delle  deliberazioni  di

          cui  al  precedente  comma.  La  richiesta  deve  contenere

          l’indicazione del contenuto specifico e delle modalita’  di

          esecuzione  degli   interventi   proposti.   In   mancanza,

          l’amministratore deve invitare senza indugio  il  condomino

          proponente a fornire le necessarie integrazioni.

              Sono  vietate  le  innovazioni   che   possano   recare

          pregiudizio  alla   stabilita’   o   alla   sicurezza   del

          fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o  che

          rendano  talune  parti  comuni  dell’edificio   inservibili

          all’uso o al godimento anche di un solo condomino.”.

 

                               Art. 6

 

  1. L’articolo 1122 del codice civile e’ sostituito dal seguente:

  «Art. 1122. – (Opere su parti di proprieta’ o uso  individuale).  -

Nell’unita’  immobiliare  di  sua  proprieta’  ovvero   nelle   parti

normalmente destinate all’uso comune, che siano state  attribuite  in

proprieta’ esclusiva o destinate all’uso  individuale,  il  condomino

non puo’ eseguire opere che rechino danno alle  parti  comuni  ovvero

determinino pregiudizio alla stabilita’, alla sicurezza o  al  decoro

architettonico dell’edificio.

  In ogni caso e’ data preventiva notizia all’amministratore  che  ne

riferisce all’assemblea».

 

                               Art. 7

 

  1. Dopo l’articolo 1122 del codice civile sono inseriti i seguenti:

  «Art.  1122-bis.  -  (Impianti  non  centralizzati   di   ricezione

radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti  rinnovabili).  -

Le installazioni di  impianti  non  centralizzati  per  la  ricezione

radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro  genere  di  flusso

informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti

fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in

modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e  alle  unita’

immobiliari di proprieta’ individuale, preservando in  ogni  caso  il

decoro architettonico dell’edificio, salvo quanto previsto in materia

di reti pubbliche.

  E’ consentita l’installazione di  impianti  per  la  produzione  di

energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole  unita’

del condominio sul lastrico solare, su ogni altra  idonea  superficie

comune e sulle parti di proprieta’ individuale dell’interessato.

  Qualora si rendano necessarie  modificazioni  delle  parti  comuni,

l’interessato ne da’ comunicazione  all’amministratore  indicando  il

contenuto specifico e le modalita’ di  esecuzione  degli  interventi.

L’assemblea puo’ prescrivere, con la maggioranza  di  cui  al  quinto

comma  dell’articolo  1136,   adeguate   modalita’   alternative   di

esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della  stabilita’,  della

sicurezza o  del  decoro  architettonico  dell’edificio  e,  ai  fini

dell’installazione degli impianti di cui al secondo comma,  provvede,

a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico  solare

e delle altre superfici comuni, salvaguardando le  diverse  forme  di

utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque  in  atto.

L’assemblea, con la medesima maggioranza, puo’  altresi’  subordinare

l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato,  di  idonea

garanzia per i danni eventuali.

  L’accesso alle unita’ immobiliari di  proprieta’  individuale  deve

essere  consentito  ove  necessario  per  la  progettazione   e   per

l’esecuzione delle opere. Non sono  soggetti  ad  autorizzazione  gli

impianti destinati alle singole unita’ abitative.

  Art.  1122-ter.  -  (Impianti  di  videosorveglianza  sulle   parti

comuni). – Le deliberazioni concernenti l’installazione  sulle  parti

comuni   dell’edificio   di   impianti   volti   a   consentire    la

videosorveglianza su di esse sono  approvate  dall’assemblea  con  la

maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136».

 

                               Art. 8

 

  1. All’articolo 1124 del codice civile sono apportate  le  seguenti

modificazioni:

    a) il primo comma e’ sostituito dal seguente:

  «Le  scale  e  gli  ascensori  sono  mantenuti  e  sostituiti   dai

proprietari delle unita’ immobiliari a cui servono. La spesa relativa

e’ ripartita tra essi, per meta’ in ragione del valore delle  singole

unita’ immobiliari e  per  l’altra  meta’  esclusivamente  in  misura

proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo»;

    b) la rubrica  e’  sostituita  dalla  seguente:  «Manutenzione  e

sostituzione delle scale e degli ascensori».

 

                    Note all’art. 8:

              Si riporta  il  testo  dell’articolo  1124  del  codice

          civile, come modificato dalla legge qui pubblicata:

              “Art. 1124. Manutenzione e sostituzione delle  scale  e

          degli ascensori.

              Le scale e gli ascensori sono  mantenuti  e  sostituiti

          dai proprietari delle unita’ immobiliari a cui servono.  La

          spesa relativa e’ ripartita tra essi, per meta’ in  ragione

          del valore delle singole unita’ immobiliari e  per  l’altra

          meta’ esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di

          ciascun piano dal suolo.

              Al fine del concorso nella meta’ della  spesa,  che  e’

          ripartita in ragione del valore, si considerano come  piani

          le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto  e

          i  lastrici  solari,  qualora  non  siano   di   proprieta’

          comune.”.

 

                               Art. 9

 

  1. L’articolo 1129 del codice civile e’ sostituito dal seguente:

  «Art. 1129. – (Nomina, revoca ed obblighi  dell’amministratore).  -

Quando i condomini sono piu’ di otto, se l’assemblea non vi provvede,

la nomina di un amministratore e’ fatta dall’autorita’ giudiziaria su

ricorso di uno o piu’ condomini o dell’amministratore dimissionario.

  Contestualmente all’accettazione della nomina  e  ad  ogni  rinnovo

dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati  anagrafici  e

professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di societa’,  anche

la sede legale e  la  denominazione,  il  locale  ove  si  trovano  i

registri di cui ai numeri 6)  e  7)  dell’articolo  1130,  nonche’  i

giorni  e  le  ore  in  cui  ogni   interessato,   previa   richiesta

all’amministratore, puo’ prenderne gratuitamente visione e  ottenere,

previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

  L’assemblea puo’ subordinare  la  nomina  dell’amministratore  alla

presentazione  ai   condomini   di   una   polizza   individuale   di

assicurazione per la responsabilita’ civile  per  gli  atti  compiuti

nell’esercizio del mandato.

  L’amministratore e’ tenuto altresi’ ad adeguare i  massimali  della

polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea  deliberi  lavori

straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore  all’importo

di  spesa  deliberato  e  deve  essere   effettuato   contestualmente

all’inizio dei lavori. Nel caso in cui l’amministratore  sia  coperto

da  una  polizza  di  assicurazione  per  la  responsabilita’  civile

professionale generale per l’intera attivita’  da  lui  svolta,  tale

polizza deve essere integrata con una dichiarazione  dell’impresa  di

assicurazione che  garantisca  le  condizioni  previste  dal  periodo

precedente per lo specifico condominio.

  Sul luogo di  accesso  al  condominio  o  di  maggior  uso  comune,

accessibile  anche  ai  terzi,   e’   affissa   l’indicazione   delle

generalita’,  del  domicilio  e  dei  recapiti,   anche   telefonici,

dell’amministratore.

  In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio

o di maggior uso comune,  accessibile  anche  ai  terzi,  e’  affissa

l’indicazione delle generalita’ e  dei  recapiti,  anche  telefonici,

della   persona   che   svolge    funzioni    analoghe    a    quelle

dell’amministratore.

  L’amministratore e’ obbligato a far transitare le somme ricevute  a

qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonche’ quelle a qualsiasi

titolo erogate per conto  del  condominio,  su  uno  specifico  conto

corrente,  postale  o  bancario,  intestato  al  condominio;  ciascun

condomino, per  il  tramite  dell’amministratore,  puo’  chiedere  di

prendere  visione  ed  estrarre  copia,  a   proprie   spese,   della

rendicontazione periodica.

  Alla  cessazione  dell’incarico  l’amministratore  e’  tenuto  alla

consegna di tutta la documentazione  in  suo  possesso  afferente  al

condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attivita’  urgenti

al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto  ad

ulteriori compensi.

  Salvo  che  sia  stato  espressamente  dispensato   dall’assemblea,

l’amministratore e’ tenuto ad agire per la riscossione forzosa  delle

somme  dovute  dagli  obbligati  entro  sei   mesi   dalla   chiusura

dell’esercizio nel quale il credito esigibile e’ compreso,  anche  ai

sensi  dell’articolo  63,  primo  comma,   delle   disposizioni   per

l’attuazione del presente codice.

  L’incarico di amministratore ha durata di  un  anno  e  si  intende

rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le

dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.

  La revoca dell’amministratore puo’ essere deliberata in ogni  tempo

dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina  oppure

con  le  modalita’  previste  dal  regolamento  di  condominio.  Puo’

altresi’ essere disposta dall’autorita’ giudiziaria,  su  ricorso  di

ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto  comma  dell’articolo

1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso  di  gravi

irregolarita’. Nei casi  in  cui  siano  emerse  gravi  irregolarita’

fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto  dal  numero  3)  del

dodicesimo  comma  del  presente   articolo,   i   condomini,   anche

singolarmente, possono chiedere la  convocazione  dell’assemblea  per

far cessare la violazione e revocare il  mandato  all’amministratore.

In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun  condomino

puo’ rivolgersi all’autorita’ giudiziaria; in  caso  di  accoglimento

della domanda, il ricorrente, per le spese  legali,  ha  titolo  alla

rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta puo’  rivalersi

nei confronti dell’amministratore revocato.

  Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarita’:

    1) l’omessa convocazione dell’assemblea  per  l’approvazione  del

rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea

per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli  altri

casi previsti dalla legge;

    2)  la  mancata  esecuzione   di   provvedimenti   giudiziari   e

amministrativi, nonche’ di deliberazioni dell’assemblea;

    3) la mancata apertura ed  utilizzazione  del  conto  di  cui  al

settimo comma;

    4)  la  gestione   secondo   modalita’   che   possono   generare

possibilita’ di confusione tra il  patrimonio  del  condominio  e  il

patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;

    5)  l’aver  acconsentito,  per  un  credito  insoddisfatto,  alla

cancellazione delle formalita’ eseguite nei  registri  immobiliari  a

tutela dei diritti del condominio;

    6)  qualora  sia  stata  promossa  azione  giudiziaria   per   la

riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare

diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;

    7) l’inottemperanza  agli  obblighi  di  cui  all’articolo  1130,

numeri 6), 7) e 9);

    8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di  cui

al secondo comma del presente articolo.

  In caso di revoca da parte dell’autorita’ giudiziaria,  l’assemblea

non puo’ nominare nuovamente l’amministratore revocato.

  L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo

rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena  di  nullita’  della

nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per  l’attivita’

svolta.

  Per quanto non disciplinato dal presente articolo si  applicano  le

disposizioni di cui alla sezione I del capo IX  del  titolo  III  del

libro IV.

  Il presente articolo si applica anche agli edifici  di  alloggi  di

edilizia popolare ed  economica,  realizzati  o  recuperati  da  enti

pubblici a totale partecipazione pubblica o  con  il  concorso  dello

Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonche’  a  quelli

realizzati da enti pubblici non economici o  societa’  private  senza

scopo  di  lucro  con   finalita’   sociali   proprie   dell’edilizia

residenziale pubblica».

 

                               Art. 10

 

  1. L’articolo 1130 del codice civile e’ sostituito dal seguente:

  «Art.    1130.    -    (Attribuzioni    dell’amministratore).     -

L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e  dalle

vigenti disposizioni di legge, deve:

    1)   eseguire   le   deliberazioni   dell’assemblea,   convocarla

annualmente per l’approvazione del  rendiconto  condominiale  di  cui

all’articolo  1130-bis  e  curare  l’osservanza  del  regolamento  di

condominio;

    2) disciplinare l’uso  delle  cose  comuni  e  la  fruizione  dei

servizi nell’interesse comune, in  modo  che  ne  sia  assicurato  il

miglior godimento a ciascuno dei condomini;

    3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per  la

manutenzione  ordinaria  delle  parti  comuni  dell’edificio  e   per

l’esercizio dei servizi comuni;

    4) compiere gli atti  conservativi  relativi  alle  parti  comuni

dell’edificio;

    5) eseguire gli adempimenti fiscali;

    6)  curare  la  tenuta  del  registro  di  anagrafe  condominiale

contenente le generalita’ dei singoli proprietari e dei  titolari  di

diritti reali e di diritti personali di  godimento,  comprensive  del

codice fiscale e della residenza o domicilio,  i  dati  catastali  di

ciascuna  unita’  immobiliare,  nonche’  ogni  dato   relativo   alle

condizioni  di  sicurezza.  Ogni  variazione  dei  dati  deve  essere

comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni.

L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza  delle

comunicazioni, richiede  con  lettera  raccomandata  le  informazioni

necessarie alla tenuta  del  registro  di  anagrafe.  Decorsi  trenta

giorni, in caso di omessa  o  incompleta  risposta,  l’amministratore

acquisisce le informazioni  necessarie,  addebitandone  il  costo  ai

responsabili;

    7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del

registro di nomina e revoca dell’amministratore  e  del  registro  di

contabilita’. Nel registro dei verbali delle assemblee sono  altresi’

annotate:  le  eventuali  mancate  costituzioni  dell’assemblea,   le

deliberazioni nonche’ le brevi dichiarazioni rese dai  condomini  che

ne hanno  fatto  richiesta;  allo  stesso  registro  e’  allegato  il

regolamento di condominio, ove adottato. Nel  registro  di  nomina  e

revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine  cronologico,  le

date della nomina  e  della  revoca  di  ciascun  amministratore  del

condominio, nonche’ gli estremi del decreto in caso di  provvedimento

giudiziale. Nel registro di  contabilita’  sono  annotati  in  ordine

cronologico, entro trenta  giorni  da  quello  dell’effettuazione,  i

singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro puo’ tenersi

anche con modalita’ informatizzate;

    8) conservare  tutta  la  documentazione  inerente  alla  propria

gestione riferibile sia al rapporto con i condomini  sia  allo  stato

tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;

    9) fornire al condomino  che  ne  faccia  richiesta  attestazione

relativa allo stato dei pagamenti degli oneri  condominiali  e  delle

eventuali liti in corso;

    10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione  e

convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro  centottanta

giorni».

 

                               Art. 11

 

  1. Dopo l’articolo 1130 del codice civile e’ inserito il seguente:

  «Art.  1130-bis.  -  (Rendiconto  condominiale).  -  Il  rendiconto

condominiale contiene le voci di entrata e di uscita  ed  ogni  altro

dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio,  ai  fondi

disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi  in

modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di

contabilita’, di  un  riepilogo  finanziario,  nonche’  di  una  nota

sintetica esplicativa della  gestione  con  l’indicazione  anche  dei

rapporti  in  corso   e   delle   questioni   pendenti.   L’assemblea

condominiale  puo’,  in  qualsiasi  momento  o  per  piu’  annualita’

specificamente identificate, nominare un revisore  che  verifichi  la

contabilita’ del condominio.  La  deliberazione  e’  assunta  con  la

maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la  relativa

spesa e’ ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi  di

proprieta’. I condomini e i titolari di diritti reali o di  godimento

sulle unita’  immobiliari  possono  prendere  visione  dei  documenti

giustificativi di spesa in ogni tempo ed  estrarne  copia  a  proprie

spese. Le  scritture  e  i  documenti  giustificativi  devono  essere

conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.

  L’assemblea  puo’  anche  nominare,  oltre  all’amministratore,  un

consiglio di  condominio  composto  da  almeno  tre  condomini  negli

edifici di almeno dodici unita’ immobiliari. Il consiglio ha funzioni

consultive e di controllo».

 

                               Art. 12

 

  1. Al primo comma dell’articolo 1131 del codice civile, le  parole:

«dall’articolo   precedente»   sono   sostituite   dalle    seguenti:

«dall’articolo 1130».

 

                    Note all’art. 12:

              Si riporta il testo del primo comma dell’articolo  1131

          del  codice  civile,  come  modificato  dalla   legge   qui

          pubblicata:

              “Art. 1131. Rappresentanza.

              Nei limiti delle attribuzioni  stabilite  dall’articolo

          1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento  di

          condominio  o  dall’assemblea,   l’amministratore   ha   la

          rappresentanza dei partecipanti e puo’  agire  in  giudizio

          sia contro i condomini sia contro i terzi.

              (Omissis).”.

 

                               Art. 13

 

  1. L’articolo 1134 del codice civile e’ sostituito dal seguente:

  «Art. 1134. – (Gestione di iniziativa individuale). – Il  condomino

che ha assunto la gestione delle parti  comuni  senza  autorizzazione

dell’amministratore o dell’assemblea  non  ha  diritto  al  rimborso,

salvo che si tratti di spesa urgente».

  2. All’articolo 1135 del codice civile sono apportate  le  seguenti

modificazioni:

    a) al primo comma, il numero 4) e’ sostituito dal seguente:

      «4)  alle  opere   di   manutenzione   straordinaria   e   alle

innovazioni,  costituendo  obbligatoriamente  un  fondo  speciale  di

importo pari all’ammontare dei lavori»;

    b) e’ aggiunto, in fine, il seguente comma:

  «L’assemblea puo’  autorizzare  l’amministratore  a  partecipare  e

collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali  promossi

dalle istituzioni locali o da  soggetti  privati  qualificati,  anche

mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili  nonche’

di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica,  al  fine

di  favorire  il  recupero  del  patrimonio  edilizio  esistente,  la

vivibilita’ urbana, la sicurezza e la sostenibilita’ ambientale della

zona in cui il condominio e’ ubicato».

 

                               Art. 14

 

  1. L’articolo 1136 del codice civile e’ sostituito dal seguente:

  «Art.  1136.  -  (Costituzione  dell’assemblea  e  validita’  delle

deliberazioni). – L’assemblea in prima convocazione  e’  regolarmente

costituita con l’intervento di tanti condomini  che  rappresentino  i

due terzi del  valore  dell’intero  edificio  e  la  maggioranza  dei

partecipanti al condominio.

  Sono valide le deliberazioni approvate con un numero  di  voti  che

rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno  la  meta’  del

valore dell’edificio.

  Se l’assemblea  in  prima  convocazione  non  puo’  deliberare  per

mancanza  di  numero  legale,  l’assemblea  in  seconda  convocazione

delibera in un giorno successivo a quello  della  prima  e,  in  ogni

caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea  in  seconda

convocazione e’ regolarmente costituita  con  l’intervento  di  tanti

condomini che rappresentino almeno un terzo  del  valore  dell’intero

edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La  deliberazione

e’ valida se approvata dalla maggioranza  degli  intervenuti  con  un

numero  di  voti  che  rappresenti  almeno  un   terzo   del   valore

dell’edificio.

  Le  deliberazioni  che   concernono   la   nomina   e   la   revoca

dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che

esorbitano  dalle  attribuzioni  dell’amministratore   medesimo,   le

deliberazioni  che  concernono  la  ricostruzione   dell’edificio   o

riparazioni straordinarie di notevole entita’ e le  deliberazioni  di

cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter  nonche’

1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la  maggioranza

stabilita dal secondo comma del presente articolo.

  Le  deliberazioni  di  cui  all’articolo  1120,  primo   comma,   e

all’articolo  1122-bis,  terzo   comma,   devono   essere   approvate

dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti  la  maggioranza

degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.

  L’assemblea non puo’ deliberare, se non consta che tutti gli aventi

diritto sono stati regolarmente convocati.

  Delle  riunioni  dell’assemblea  si  redige  processo  verbale   da

trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore».

 

                               Art. 15

 

  1. L’articolo 1137 del codice civile e’ sostituito dal seguente:

  «Art. 1137. – (Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea).  -

Le  deliberazioni  prese  dall’assemblea  a  norma   degli   articoli

precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.

  Contro le deliberazioni contrarie alla legge o  al  regolamento  di

condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto puo’ adire

l’autorita’  giudiziaria  chiedendone  l’annullamento   nel   termine

perentorio  di  trenta  giorni,  che   decorre   dalla   data   della

deliberazione  per  i  dissenzienti  o  astenuti  e  dalla  data   di

comunicazione della deliberazione per gli assenti.

  L’azione  di   annullamento   non   sospende   l’esecuzione   della

deliberazione, salvo che la sospensione sia  ordinata  dall’autorita’

giudiziaria.

  L’istanza per ottenere la sospensione  proposta  prima  dell’inizio

della causa di merito non sospende ne’ interrompe il termine  per  la

proposizione dell’impugnazione della deliberazione.  Per  quanto  non

espressamente previsto, la sospensione e’ disciplinata dalle norme di

cui al libro IV, titolo I, capo  III,  sezione  I,  con  l’esclusione

dell’articolo  669-octies,  sesto  comma,  del  codice  di  procedura

civile».

 

                               Art. 16

 

  1. All’articolo 1138 del codice civile sono apportate  le  seguenti

modificazioni:

    a) il terzo comma e’ sostituito dal seguente:

  «Il  regolamento  deve  essere  approvato  dall’assemblea  con   la

maggioranza  stabilita  dal  secondo  comma  dell’articolo  1136   ed

allegato al registro indicato dal numero 7) dell’articolo 1130.  Esso

puo’ essere impugnato a norma dell’articolo 1107»;

    b) e’ aggiunto, in fine, il seguente comma:

  «Le norme del  regolamento  non  possono  vietare  di  possedere  o

detenere animali domestici».

 

                    Note all’art. 16:

              Si riporta  il  testo  dell’articolo  1138  del  codice

          civile, come modificato dalla legge qui pubblicata:

              “Art. 1138. Regolamento di condominio.

              Quando in  un  edificio  il  numero  dei  condomini  e’

          superiore a dieci, deve essere formato un  regolamento,  il

          quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e  la

          ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli  obblighi

          spettanti a ciascun condomino,  nonche’  le  norme  per  la

          tutela  del  decoro   dell’edificio   e   quelle   relative

          all’amministrazione.

              Ciascun condomino puo’  prendere  l’iniziativa  per  la

          formazione del regolamento di condominio o per la revisione

          di quello esistente.

              Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con

          la maggioranza stabilita dal  secondo  comma  dell’articolo

          1136  ed  allegato  al  registro  indicato  dal  numero  7)

          dell’articolo 1130. Esso  puo’  essere  impugnato  a  norma

          dell’articolo 1107.

              Le norme del regolamento  non  possono  in  alcun  modo

          menomare i diritti di ciascun  condomino,  quali  risultano

          dagli atti di acquisto e dalle  convenzioni,  e  in  nessun

          caso possono  derogare  alle  disposizioni  degli  articoli

          1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132,  1136  e

          1137.

              Le  norme  del  regolamento  non  possono  vietare   di

          possedere o detenere animali domestici.”.

 

                               Art. 17

 

  1. Al numero 1) del  primo  comma  dell’articolo  2659  del  codice

civile  sono  aggiunte,  in  fine,  le  seguenti  parole:  «.  Per  i

condominii  devono   essere   indicati   l’eventuale   denominazione,

l’ubicazione e il codice fiscale».

 

                    Note all’art. 17:

              Si riporta il testo  del  numero  1)  del  primo  comma

          dell’articolo 2659 del codice civile, come modificato dalla

          legge qui pubblicata:

              “Art. 2659. Nota di trascrizione.

              Chi domanda la trascrizione di un atto  tra  vivi  deve

          presentare  al  conservatore  dei   registri   immobiliari,

          insieme con  la  copia  del  titolo,  una  nota  in  doppio

          originale, nella quale devono essere indicati:

              1) il cognome ed il nome, il luogo e data di nascita  e

          il numero di codice fiscale delle parti, nonche’ il  regime

          patrimoniale delle stesse,  se  coniugate,  secondo  quanto

          risulta  da  loro  dichiarazione  resa  nel  titolo  o   da

          certificato   dell’ufficiale   di    stato    civile;    la

          denominazione o la ragione sociale, la sede e il numero  di

          codice fiscale delle  persone  giuridiche,  delle  societa’

          previste dai capi II, III e  IV  del  titolo  V  del  libro

          quinto  e  delle   associazioni   non   riconosciute,   con

          l’indicazione,  per  queste  ultime  e  per   le   societa’

          semplici, anche delle  generalita’  delle  persone  che  le

          rappresentano secondo l’atto costitutivo. Per i  condominii

          devono   essere   indicati    l’eventuale    denominazione,

          l’ubicazione e il codice fiscale.

              (Omissis).”.

 

                               Art. 18

 

  1. L’articolo 63 delle disposizioni  per  l’attuazione  del  codice

civile e disposizioni transitorie, di cui al regio decreto  30  marzo

1942, n. 318, e’ sostituito dal seguente:

  «Art. 63. – Per la riscossione dei contributi in base allo stato di

ripartizione  approvato   dall’assemblea,   l’amministratore,   senza

bisogno di autorizzazione di questa,  puo’  ottenere  un  decreto  di

ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione,  ed  e’

tenuto a comunicare  ai  creditori  non  ancora  soddisfatti  che  lo

interpellino i dati dei condomini morosi.

  I creditori non possono agire  nei  confronti  degli  obbligati  in

regola  con  i  pagamenti,  se  non  dopo  l’escussione  degli  altri

condomini.

  In caso di mora nel pagamento dei contributi che si  sia  protratta

per un semestre, l’amministratore puo’ sospendere il condomino moroso

dalla  fruizione  dei  servizi  comuni  suscettibili   di   godimento

separato.

  Chi subentra nei diritti di un condomino e’ obbligato  solidalmente

con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a

quello precedente.

  Chi cede diritti su unita’ immobiliari resta obbligato solidalmente

con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento  in  cui

e’  trasmessa  all’amministratore  copia  autentica  del  titolo  che

determina il trasferimento del diritto».

 

                               Art. 19

 

  1. L’articolo 64 delle disposizioni  per  l’attuazione  del  codice

civile e disposizioni transitorie e’ sostituito dal seguente:

  «Art. 64. – Sulla revoca  dell’amministratore,  nei  casi  indicati

dall’undicesimo  comma  dell’articolo  1129  e   dal   quarto   comma

dell’articolo 1131 del codice, il tribunale  provvede  in  camera  di

consiglio,  con  decreto  motivato,   sentito   l’amministratore   in

contraddittorio con il ricorrente.

  Contro il provvedimento del tribunale puo’ essere proposto  reclamo

alla corte d’appello nel termine di dieci giorni dalla  notificazione

o dalla comunicazione».

 

                               Art. 20

 

  1. All’articolo 66 delle disposizioni per l’attuazione  del  codice

civile e disposizioni transitorie, il terzo comma e’  sostituito  dai

seguenti:

  «L’avviso  di  convocazione,   contenente   specifica   indicazione

dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno  cinque  giorni

prima della data fissata per  l’adunanza  in  prima  convocazione,  a

mezzo di posta raccomandata, posta  elettronica  certificata,  fax  o

tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del  luogo  e

dell’ora della riunione. In caso  di  omessa,  tardiva  o  incompleta

convocazione degli aventi diritto, la  deliberazione  assembleare  e’

annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del  codice  su  istanza  dei

dissenzienti o assenti perche’ non ritualmente convocati.

  L’assemblea in seconda convocazione non puo’ tenersi  nel  medesimo

giorno solare della prima.

  L’amministratore ha facolta’ di fissare piu’  riunioni  consecutive

in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi,

convocando gli aventi diritto con un  unico  avviso  nel  quale  sono

indicate  le  ulteriori  date  ed  ore  di   eventuale   prosecuzione

dell’assemblea validamente costituitasi».

 

                    Note all’art. 20:

              Si riporta il testo del terzo comma,  dell’articolo  66

          delle disposizioni per l’attuazione  del  codice  civile  e

          disposizioni transitorie, come modificato dalla  legge  qui

          pubblicata:

              “Art. 66.

              (Omissis).

              L’avviso   di   convocazione,   contenente    specifica

          indicazione dell’ordine del giorno, deve essere  comunicato

          almeno  cinque  giorni  prima  della   data   fissata   per

          l’adunanza  in  prima  convocazione,  a  mezzo   di   posta

          raccomandata, posta elettronica certificata, fax o  tramite

          consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e

          dell’ora della riunione.  In  caso  di  omessa,  tardiva  o

          incompleta   convocazione   degli   aventi   diritto,    la

          deliberazione   assembleare   e’   annullabile   ai   sensi

          dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o

          assenti perche’ non ritualmente convocati.

              L’assemblea in seconda convocazione  non  puo’  tenersi

          nel medesimo giorno solare della prima.

              L’amministratore ha facolta’ di fissare  piu’  riunioni

          consecutive   in   modo   da   assicurare   lo   volgimento

          dell’assemblea in  termini  brevi,  convocando  gli  aventi

          diritto con un unico avviso  nel  quale  sono  indicate  le

          ulteriori   date   ed   ore   di   eventuale   prosecuzione

          dell’assemblea validamente costituitasi.”.

 

                               Art. 21

 

  1. L’articolo 67 delle disposizioni  per  l’attuazione  del  codice

civile e disposizioni transitorie e’ sostituito dal seguente:

  «Art. 67. – Ogni condomino puo’ intervenire all’assemblea  anche  a

mezzo di rappresentante, munito di delega  scritta.  Se  i  condomini

sono piu’ di venti, il delegato non puo’  rappresentare  piu’  di  un

quinto dei condomini e del valore proporzionale.

  Qualora un’unita’ immobiliare appartenga in proprieta’  indivisa  a

piu’  persone,  queste  hanno  diritto  a  un   solo   rappresentante

nell’assemblea, che e’ designato  dai  comproprietari  interessati  a

norma dell’articolo 1106 del codice.

  Nei  casi  di  cui  all’articolo  1117-bis  del  codice,  quando  i

partecipanti  sono  complessivamente  piu’   di   sessanta,   ciascun

condominio deve designare, con la  maggioranza  di  cui  all’articolo

1136,  quinto  comma,   del   codice,   il   proprio   rappresentante

all’assemblea per la gestione ordinaria delle  parti  comuni  a  piu’

condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza,  ciascun

partecipante puo’ chiedere  che  l’autorita’  giudiziaria  nomini  il

rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei  condominii

interessati  non  abbiano   nominato   il   proprio   rappresentante,

l’autorita’ giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di  uno

solo dei rappresentanti gia’ nominati, previa diffida  a  provvedervi

entro un congruo termine. La  diffida  ed  il  ricorso  all’autorita’

giudiziaria sono notificati  al  condominio  cui  si  riferiscono  in

persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.

  Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza  si  considera

non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del  mandato  e

comunica tempestivamente  all’amministratore  di  ciascun  condominio

l’ordine  del  giorno  e  le  decisioni  assunte  dall’assemblea  dei

rappresentanti  dei   condominii.   L’amministratore   riferisce   in

assemblea.

  All’amministratore non possono  essere  conferite  deleghe  per  la

partecipazione a qualunque assemblea.

  L’usufruttuario di un  piano  o  porzione  di  piano  dell’edificio

esercita il diritto di voto negli affari che attengono  all’ordinaria

amministrazione e al semplice godimento  delle  cose  e  dei  servizi

comuni.

  Nelle  altre  deliberazioni,  il  diritto   di   voto   spetta   ai

proprietari, salvi i casi in cui  l’usufruttuario  intenda  avvalersi

del diritto di cui all’articolo 1006 del codice ovvero si  tratti  di

lavori od opere ai sensi degli articoli 985  e  986  del  codice.  In

tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia

all’usufruttuario sia al nudo proprietario.

  Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente  per

il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale».

 

                               Art. 22

 

  1. L’articolo 68 delle disposizioni  per  l’attuazione  del  codice

civile e disposizioni transitorie e’ sostituito dal seguente:

  «Art. 68. – Ove non precisato dal  titolo  ai  sensi  dell’articolo

1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136

del codice, il valore proporzionale di ciascuna unita’ immobiliare e’

espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento  di

condominio.

  Nell’accertamento dei valori di cui al primo  comma  non  si  tiene

conto del canone  locatizio,  dei  miglioramenti  e  dello  stato  di

manutenzione di ciascuna unita’ immobiliare».

 

                               Art. 23

 

  1. L’articolo 69 delle disposizioni  per  l’attuazione  del  codice

civile e disposizioni transitorie e’ sostituito dal seguente:

  «Art. 69. – I valori proporzionali delle singole unita’ immobiliari

espressi nella tabella millesimale di  cui  all’articolo  68  possono

essere rettificati o modificati all’unanimita’. Tali  valori  possono

essere rettificati o modificati,  anche  nell’interesse  di  un  solo

condomino, con la maggioranza prevista  dall’articolo  1136,  secondo

comma, del codice, nei seguenti casi:

    1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

    2) quando, per le mutate condizioni di una  parte  dell’edificio,

in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di  superfici  o  di

incremento o diminuzione delle unita’ immobiliari,  e’  alterato  per

piu’ di un quinto il  valore  proporzionale  dell’unita’  immobiliare

anche di un  solo  condomino.  In  tal  caso  il  relativo  costo  e’

sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

  Ai soli fini della  revisione  dei  valori  proporzionali  espressi

nella tabella millesimale allegata al regolamento  di  condominio  ai

sensi dell’articolo 68, puo’ essere convenuto in giudizio  unicamente

il condominio in persona  dell’amministratore.  Questi  e’  tenuto  a

darne   senza   indugio   notizia   all’assemblea   dei    condomini.

L’amministratore che non adempie a quest’obbligo puo’ essere revocato

ed e’ tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

  Le norme di cui al presente articolo si applicano per la  rettifica

o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese  redatte

in applicazione dei criteri legali o convenzionali».

 

                               Art. 24

 

  1. L’articolo 70 delle disposizioni  per  l’attuazione  del  codice

civile e disposizioni transitorie e’ sostituito dal seguente:

  «Art. 70. – Per le infrazioni al  regolamento  di  condominio  puo’

essere stabilito, a titolo di sanzione, il  pagamento  di  una  somma

fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800.  La  somma

e’ devoluta al fondo di cui l’amministratore  dispone  per  le  spese

ordinarie».

 

                               Art. 25

 

  1. Dopo l’articolo  71  delle  disposizioni  per  l’attuazione  del

codice civile e disposizioni transitorie sono inseriti i seguenti:

  «Art. 71-bis. – Possono svolgere l’incarico  di  amministratore  di

condominio coloro:

    a) che hanno il godimento dei diritti civili;

    b) che non sono stati condannati per delitti contro  la  pubblica

amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica,

il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per  il  quale  la

legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel  minimo,  a

due anni e, nel massimo, a cinque anni;

    c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute

definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

    d) che non sono interdetti o inabilitati;

    e) il cui nome non  risulta  annotato  nell’elenco  dei  protesti

cambiari;

    f) che hanno  conseguito  il  diploma  di  scuola  secondaria  di

secondo grado;

    g) che hanno  frequentato  un  corso  di  formazione  iniziale  e

svolgono  attivita’   di   formazione   periodica   in   materia   di

amministrazione condominiale.

  I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo  comma  non  sono

necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello

stabile.

  Possono svolgere l’incarico di amministratore di  condominio  anche

societa’ di cui al titolo V del libro V del codice. In  tal  caso,  i

requisiti  devono   essere   posseduti   dai   soci   illimitatamente

responsabili, dagli amministratori e  dai  dipendenti  incaricati  di

svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a  favore  dei

quali la societa’ presta i servizi.

  La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d)  ed  e)

del  primo  comma  comporta  la  cessazione  dall’incarico.  In  tale

evenienza  ciascun  condomino   puo’   convocare   senza   formalita’

l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

  A quanti hanno svolto attivita’ di  amministrazione  di  condominio

per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti  alla  data  di

entrata in vigore  della  presente  disposizione,  e’  consentito  lo

svolgimento dell’attivita’ di amministratore anche  in  mancanza  dei

requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo  comma.  Resta  salvo

l’obbligo di formazione periodica.

  Art. 71-ter. – Su richiesta dell’assemblea,  che  delibera  con  la

maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo  1136  del  codice,

l’amministratore  e’  tenuto  ad  attivare  un  sito   internet   del

condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre

copia in formato  digitale  dei  documenti  previsti  dalla  delibera

assembleare. Le spese  per  l’attivazione  e  la  gestione  del  sito

internet sono poste a carico dei condomini.

  Art. 71-quater – Per controversie  in  materia  di  condominio,  ai

sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010,

n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione  o  dall’errata

applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII,  capo  II,

del codice e degli articoli da 61 a 72  delle  presenti  disposizioni

per l’attuazione del codice.

  La  domanda  di  mediazione  deve  essere  presentata,  a  pena  di

inammissibilita’, presso un organismo  di  mediazione  ubicato  nella

circoscrizione del tribunale nella quale il condominio e’ situato.

  Al procedimento  e’  legittimato  a  partecipare  l’amministratore,

previa delibera assembleare da assumere con  la  maggioranza  di  cui

all’articolo 1136, secondo comma, del codice.

  Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di

assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone,  su

istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.

  La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea  con

la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma,  del  codice.

Se non si raggiunge la predetta  maggioranza,  la  proposta  si  deve

intendere non accettata.

  Il mediatore fissa il termine per la proposta di  conciliazione  di

cui all’articolo 11 del decreto legislativo  4  marzo  2010,  n.  28,

tenendo conto della necessita’ per l’amministratore di munirsi  della

delibera assembleare».

 

                               Art. 26

 

  1. Dopo l’articolo 155  delle  disposizioni  per  l’attuazione  del

codice civile e disposizioni transitorie e’ inserito il seguente:

  «Art.  155-bis.  -  L’assemblea,  ai  fini  dell’adeguamento  degli

impianti non centralizzati di cui all’articolo 1122-bis, primo comma,

del codice, gia’  esistenti  alla  data  di  entrata  in  vigore  del

predetto  articolo,  adotta  le  necessarie   prescrizioni   con   le

maggioranze di cui all’articolo 1136, commi primo, secondo  e  terzo,

del codice».

 

                               Art. 27

 

  1. All’articolo 2, comma 1, della legge 9 gennaio 1989, n.  13,  le

parole: «con le maggioranze previste dall’articolo  1136,  secondo  e

terzo comma, del codice civile» sono sostituite dalle seguenti:  «con

le maggioranze previste dal  secondo  comma  dell’articolo  1120  del

codice civile».

 

                    Note all’art. 27:

              Si riporta il testo dell’articolo  2,  comma  1,  della

          legge 9 gennaio 1989, n. 13 (Disposizioni per  favorire  il

          superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche

          negli edifici privati.), come modificato  dalla  legge  qui

          pubblicata:

              “Art. 2. 1. Le deliberazioni che hanno per  oggetto  le

          innovazioni da attuare negli  edifici  privati  dirette  ad

          eliminare le barriere architettoniche di  cui  all’articolo

          27, primo comma, della legge 30  marzo  1971,  n.  118,  ed

          all’articolo 1, primo comma,  del  decreto  del  Presidente

          della  Repubblica  27  aprile  1978,  n.  384,  nonche’  la

          realizzazione di percorsi attrezzati e la installazione  di

          dispositivi di segnalazione atti a  favorire  la  mobilita’

          dei  ciechi  all’interno  degli   edifici   privati,   sono

          approvate dall’assemblea del  condominio,  in  prima  o  in

          seconda  convocazione,  con  le  maggioranze  previste  dal

          secondo comma dell’articolo 1120 del codice civile.

              (Omissis).”.

 

                               Art. 28

 

  1. All’articolo 26, comma 2, della legge 9 gennaio 1991, n. 10,  le

parole:  «semplice  delle  quote  millesimali   rappresentate   dagli

intervenuti in assemblea»  sono  sostituite  dalle  seguenti:  «degli

intervenuti, con un numero di voti che rappresenti  almeno  un  terzo

del valore dell’edificio».

  2. All’articolo 26, comma 5, della legge 9 gennaio 1991, n. 10,  le

parole: «l’assemblea di condominio decide a  maggioranza,  in  deroga

agli articoli 1120 e 1136 del codice civile»  sono  sostituite  dalle

seguenti: «l’assemblea di  condominio  delibera  con  le  maggioranze

previste dal secondo comma dell’articolo 1120 del codice civile».

 

                    Note all’art. 28:

              Si riporta il testo dell’articolo  26,  commi  2  e  5,

          della legge 9 gennaio 1991, n. 10 (Norme  per  l’attuazione

          del Piano energetico nazionale in materia di uso  razionale

          dell’energia, di risparmio energetico e di  sviluppo  delle

          fonti rinnovabili di energia.), come modificato dalla legge

          qui pubblicata:

              “Art. 26. Progettazione, messa in opera ed esercizio di

          edifici e di impianti.

              (Omissis).

              2. Per gli interventi sugli edifici  e  sugli  impianti

          volti   al   contenimento   del   consumo   energetico   ed

          all’utilizzazione   delle   fonti   di   energia   di   cui

          all’articolo 1,  individuati  attraverso  un  attestato  di

          certificazione  energetica  o   una   diagnosi   energetica

          realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni

          condominiali sono valide se  adottate  con  la  maggioranza

          degli intervenuti, con un numero di  voti  che  rappresenti

          almeno un terzo del valore dell’edificio.

              (Omissis).

              5. Per le innovazioni relative all’adozione di  sistemi

          di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per

          il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base

          al  consumo  effettivamente  registrato,   l’assemblea   di

          condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo

          comma dell’articolo 1120 del codice civile.

              (Omissis).”.

 

                               Art. 29

 

  1. All’articolo 2-bis, comma 13, del decreto-legge 23 gennaio 2001,

n. 5, convertito, con modificazioni, dalla legge 20  marzo  2001,  n.

66, le parole: «l’articolo 1136, terzo comma,  dello  stesso  codice»

sono sostituite dalle  seguenti:  «l’articolo  1120,  secondo  comma,

dello stesso codice».

 

                    Note all’art. 29:

              Si riporta il testo dell’articolo 2-bis, comma 13,  del

          decreto legge  23  gennaio  2001,  n.  5,  convertito,  con

          modificazioni,  dalla  legge   20   marzo   2001,   n.   66

          (Disposizioni urgenti per il  differimento  di  termini  in

          materia  di  trasmissioni  radiotelevisive   analogiche   e

          digitali,  nonche’   per   il   risanamento   di   impianti

          radiotelevisivi.),  come   modificato   dalla   legge   qui

          pubblicata:

              “Art. 2-bis. Trasmissioni radiotelevisive  digitali  su

          frequenze terrestri. Sistemi audiovisivi terrestri.

              (Omissis).

              13. Al fine di favorire lo  sviluppo  e  la  diffusione

          delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite,  le

          opere di installazione di nuovi impianti  sono  innovazioni

          necessarie ai sensi dell’articolo 1120,  primo  comma,  del

          codice   civile.   Per   l’approvazione   delle    relative

          deliberazioni si applica l’articolo  1120,  secondo  comma,

          dello stesso codice. Le disposizioni di cui  ai  precedenti

          periodi non costituiscono titolo per il  riconoscimento  di

          benefici fiscali.

               

              (Omissis).”.

 

                               Art. 30

 

  1.  I  contributi  per  le  spese  di  manutenzione   ordinaria   e

straordinaria nonche’ per le innovazioni sono prededucibili ai  sensi

dell’articolo 111  del  regio  decreto  16  marzo  1942,  n.  267,  e

successive   modificazioni,   se   divenute   esigibili   ai    sensi

dell’articolo 63, primo comma, delle  disposizioni  per  l’attuazione

del  codice  civile  e  disposizioni  transitorie,  come   sostituito

dall’articolo  18  della  presente  legge,   durante   le   procedure

concorsuali.

 

                    Note all’art. 30:

              Si  riporta  il  testo  dell’articolo  111,  del  regio

          decreto 16 marzo 1942, n. 267 (Disciplina  del  fallimento,

          del concordato preventivo, dell’amministrazione controllata

          e della liquidazione coatta amministrativa.):

              “Art. 111. Ordine di distribuzione delle somme.

              Le somme ricavate dalla liquidazione  dell’attivo  sono

          erogate nel seguente ordine:

                1) per il pagamento dei crediti prededucibili;

                2)  per  il  pagamento  dei   crediti   ammessi   con

          prelazione sulle cose vendute  secondo  l’ordine  assegnato

          dalla legge;

                3) per il pagamento dei  creditori  chirografari,  in

          proporzione dell’ammontare del credito per cui ciascuno  di

          essi fu ammesso, compresi i creditori  indicati  al  n.  2,

          qualora non sia stata ancora realizzata la garanzia, ovvero

          per la parte per cui rimasero non soddisfatti da questa.

              Sono considerati  crediti  prededucibili  quelli  cosi’

          qualificati da  una  specifica  disposizione  di  legge,  e

          quelli sorti in occasione o  in  funzione  delle  procedure

          concorsuali di cui alla presente legge; tali  crediti  sono

          soddisfatti con preferenza ai  sensi  del  primo  comma  n.

          1).”.

 

                               Art. 31

 

  1. All’articolo 23, primo comma, del codice  di  procedura  civile,

dopo le parole:  «per  le  cause  tra  condomini»  sono  inserite  le

seguenti: «, ovvero tra condomini e condominio,».

 

                    Note all’art. 31:

              Si riporta il testo dell’articolo 23, primo comma,  del

          codice di procedura civile, come modificato dalla legge qui

          pubblicata:

              ”Art. 23. Foro per le cause tra soci e tra condomini.

              Per le cause tra soci  e’  competente  il  giudice  del

          luogo dove ha sede la societa’; per le cause tra condomini,

          ovvero tra condomini e condominio,  il  giudice  del  luogo

          dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi.

              (Omissis).”.

 

                               Art. 32

 

  1. Le disposizioni di cui alla presente  legge  entrano  in  vigore

dopo sei mesi  dalla  data  di  pubblicazione  della  medesima  nella

Gazzetta Ufficiale.

  La presente legge, munita del sigillo dello Stato,  sara’  inserita

nella  Raccolta  ufficiale  degli  atti  normativi  della  Repubblica

italiana. E’ fatto obbligo a chiunque spetti di osservarla e di farla

osservare come legge dello Stato.

    Data a Roma, addi’ 11 dicembre 2012

 

                             NAPOLITANO

 

 

                                Monti, Presidente del  Consiglio  dei

                                Ministri

 

Visto, il Guardasigilli: Severino

 

 

                         LAVORI PREPARATORI

 

Senato della Repubblica (atto n. 71):

    Presentato dal sen. Giovanni Legnini ed altri, il 29 aprile 2008.

    Assegnato alla 2ª Commissione (giustizia), in sede referente,  il

24 settembre 2008, con pareri delle Commissioni 1ª,  6ª,  8ª,  10ª  e

13ª.

    Esaminato  dalla  2ª  Commissione,  in  sede  referente,  il   24

settembre 2008; il 12 novembre 2008; il 21 aprile 2009; il 29  luglio

2009; il 2 e 24 febbraio 2010; l’8 giugno 2010; il  13  e  21  luglio

2010; il 2 agosto 2010; il 28 settembre 2010; il 5 ottobre 2010 e  il

17 novembre 2010.

    Esaminato in Aula il 19 e 25  gennaio  2011  e  approvato  il  26

gennaio 2011 in un testo unificato con gli atti n. 355  (sen.  Andrea

Pastore ed altri), n. 399 (sen. Franco Mugnai), n. 1119 (sen. Valerio

Carrara ed altri) e n. 1283 (sen. Giuseppe Valentino).

Camera dei deputati (atto n. 4041):

    Assegnato alla II Commissione (giustizia), in sede referente,  il

31 gennaio 2011 con pareri delle Commissioni I, V, VI, VIII, IX e X.

    Esaminato dalla II Commissione,  in  sede  referente,  l’8  marzo

2011; il 5 aprile 2011; il 12 gennaio 2012; il 29 febbraio  2012;  il

23 maggio 2012; il 14, 19 e 20 giugno 2012; il  5,  11  e  12  luglio

2012; il 2 agosto 2012; il 6, 12 e 13 settembre 2012.

    Esaminato in Aula il 17 e 26  settembre  2012  e  approvato,  con

modificazioni, il 27 settembre 2012.

Senato della Repubblica (atti nn. 71 – 355 – 399 – 1119 – 1283-B):

    Assegnato alla 2ª Commissione (giustizia), in  sede  deliberante,

il 28 settembre 2012 con pareri delle Commissioni 1ª, 5ª, 6ª, 8ª, 10ª

e 13ª.

    Esaminato dalla  2ª  Commissione,  in  sede  deliberante,  il  23

ottobre 2012 e il 13 novembre 2012 e approvato il 20 novembre 2012.

 

 

Amministratore condominiale
Segretario ALAC Roma
tel: 06-86211952
Amministratore condominiale
Vicepresidente ALAC Roma
tel: 06-86211952
APPC Roma
Intervento di Laura Coglitore "Esiste davvero una nuova professionalità dell'amministratore?"